Beregn den månedlige ydelse på et fastforrentet boliglån eller realkreditlån ud fra lånebeløb, rente og løbetid.
De fleste boliglån i Danmark er annuitetslån, hvilket betyder at den samlede månedlige ydelse (afdrag plus rente) er den samme hver måned gennem hele løbetiden. I starten af lånet udgør renten den største del af ydelsen, mens afdraget udgør mest til sidst, når restgælden er faldet.
Ydelsen beregnes med annuitetsformlen: Y = L × r / (1 − (1 + r)⁻ⁿ), hvor L er lånebeløbet, r er den månedlige rente (den årlige rente delt med 12), og n er det samlede antal måneder i løbetiden.
Et lån på 2.000.000 kr. med 4% i årlig rente over 30 år (360 måneder) giver en månedlig ydelse på omkring 9.548 kr. Over hele løbetiden betales der i alt cirka 3.437.000 kr. tilbage, hvoraf ca. 1.437.000 kr. er rente.
Et lån på 1.000.000 kr. med 4% i årlig rente over 30 år (360 måneder) giver en månedlig ydelse på omkring 4.774 kr., præcis halvdelen af ydelsen på et lån på 2.000.000 kr. til samme rente og løbetid, fordi ydelsen skalerer lineært med lånebeløbet ved samme rente og løbetid.
Jo længere løbetid, jo lavere bliver den månedlige ydelse, men til gengæld betales der mere i rente samlet set, fordi restgælden er høj i længere tid. Et 20-årigt lån på samme beløb og rente giver en højere månedlig ydelse, men en markant lavere samlet renteudgift end et 30-årigt lån.
Selv små ændringer i renten kan gøre en stor forskel over en lang løbetid. Stiger renten fra 4% til 5% på et lån på 2.000.000 kr. over 30 år, stiger den månedlige ydelse fra ca. 9.548 kr. til ca. 10.737 kr., en forskel på over 1.000 kr. om måneden.
Et fastforrentet lån har samme rente hele løbetiden, så ydelsen er forudsigelig. Et lån med variabel rente (fx F3 eller F5) justeres med jævne mellemrum efter markedsrenten, hvilket kan give en lavere rente i perioder, men også usikkerhed om, hvad ydelsen bliver fremover. Denne beregner regner med fast rente hele løbetiden.
Beregneren viser et forenklet billede af selve lånet. Den medregner ikke bidragssats til realkreditinstituttet, tinglysningsafgift, kurtage, kursskæring ved obligationslån eller eventuelle gebyrer. Alle disse lægger sig typisk oveni den rene rente- og afdragsydelse og gør den faktiske udgift lidt højere end det rene lånematematiske resultat.
Realkreditinstitutter kan normalt højst låne op til 80 procent af boligens værdi som helårsbolig, eller 75 procent for en fritidsbolig. Resten skal enten dækkes af egen opsparing eller et supplerende banklån, som typisk har en højere rente end selve realkreditlånet. Skal du regne på et konkret køb, er det derfor lånebeløbet efter fradrag af udbetalingen, ikke boligens fulde pris, der skal sættes ind i denne beregner.
Selvom ydelsen er fast hver måned i et annuitetslån, ændrer fordelingen mellem rente og afdrag sig løbende. Tidligt i lånet er restgælden høj, så en stor del af ydelsen går til renter. Efterhånden som restgælden falder, falder også rentedelen af ydelsen, mens afdragsdelen vokser tilsvarende. Den samlede ydelse forbliver dog uændret hele vejen igennem.
En hyppig fejl er at indtaste den årlige rente direkte i formlen uden at dele med 12 for at få den månedlige rente, eller at bruge antal år i stedet for antal måneder som n. Begge dele giver et helt forkert resultat. Beregneren håndterer denne omregning automatisk, men det er nyttigt at kende faldgruben, hvis du selv vil regne det ud i et regneark.
Den rente, der bruges i denne beregner, er den nominelle rente på selve lånet, ikke ÅOP (årlige omkostninger i procent), som realkreditinstitutter og banker er forpligtet til at oplyse ved siden af. ÅOP inkluderer bidragssats, gebyrer og andre omkostninger oveni selve renten, og er derfor altid højere end den nominelle rente. Sammenligner du to lånetilbud, er det ÅOP, der giver det mest retvisende billede af den samlede omkostning, ikke den nominelle rente alene.
| Lånebeløb | Månedlig ydelse |
|---|---|
| 1.500.000 kr. | 7.161 kr. |
| 2.000.000 kr. | 9.548 kr. |
| 2.500.000 kr. | 11.935 kr. |
| 3.000.000 kr. | 14.322 kr. |
| 3.500.000 kr. | 16.709 kr. |
| 4.000.000 kr. | 19.096 kr. |
Beregnet med annuitetsformlen ved 4 % rente over 30 år (360 måneder), ikke en officiel sats eller et konkret lånetilbud.
Er markedsrenten faldet markant siden lånet blev optaget, kan det ofte betale sig at omlægge til et nyt lån med lavere rente, selvom omlægningen i sig selv koster gebyrer og eventuelt kursskæring. Tommelfingerreglen er, at besparelsen i lavere rente over den resterende løbetid skal være større end omkostningerne ved selve omlægningen, før det kan betale sig rent økonomisk.
En af de mest nyttige ting ved en boliglånsberegner er at kunne sammenligne flere lånetilbud med forskellig rente og løbetid side om side. Selv en lille renteforskel mellem to banker kan betyde tusindvis af kroner i forskel over lånets fulde løbetid, så det kan ofte betale sig at indhente flere tilbud fra forskellige realkreditinstitutter og banker, før man træffer det endelige valg.
Et lån på 3.000.000 kr. med 4% i årlig rente over 20 år (240 måneder) giver en månedlig ydelse på omkring 18.179 kr. Over hele løbetiden betales der i alt cirka 4.363.000 kr. tilbage, hvoraf ca. 1.363.000 kr. er rente. Sammenlignet med et 30-årigt lån på samme beløb og rente er den månedlige ydelse højere her, men den samlede renteudgift er til gengæld markant lavere, fordi restgælden falder hurtigere.
Betaler du et ekstraordinært afdrag oveni den almindelige ydelse, går hele beløbet direkte til at nedbringe restgælden, uden at en del først går til rente. Det reducerer den fremtidige renteudgift, fordi renten fremover beregnes af et lavere lånebeløb. Realkreditinstitutter og banker kan normalt vise den præcise besparelse ved et konkret ekstraordinært afdrag, da størrelsen af besparelsen afhænger af, hvor langt inde i løbetiden afdraget foretages, og jo tidligere i løbetiden det indbetales, jo større bliver den samlede rentebesparelse.
Med annuitetsformlen Y = L × r / (1 − (1 + r)⁻ⁿ), hvor L er lånebeløbet, r er den månedlige rente og n er antal måneder.
Cirka 9.548 kr. om måneden, og i alt cirka 3.437.000 kr. tilbagebetalt over hele løbetiden.
Fordi restgælden falder hurtigere, og der derfor betales rente af et lavere beløb i kortere tid, selvom den månedlige ydelse bliver højere.
Fast rente er uændret hele løbetiden, mens variabel rente (fx F3/F5) justeres løbende efter markedsrenten. Beregneren regner med fast rente.
Nej, den viser kun den rene rente- og afdragsydelse. Bidragssats, tinglysningsafgift og gebyrer kommer oveni i praksis.
Fordi det er selve fordelingen mellem rente og afdrag inden i ydelsen, der ændrer sig over tid. Den samlede ydelse er konstant, men mere af den går til afdrag sidst i løbetiden.
En grundig guide til, hvordan dansk indkomstskat er bygget op i 2026, fra AM-bidrag og personfradrag til bundskat, mellemskat, topskat, top-topskat og skatteloftet.
Forstå forskellen på annuitetslån og afdragsfrihed, hvordan rentetilpasningslån fungerer, og hvad det egentlig koster at slippe for at betale afdrag.
Fortsæt med et andet værktøj inden for økonomi.