Guide
Boliglån forklaret: annuitetslån, afdragsfrihed og rentetilpasning
Et boliglån er sjældent bare 'ét lån'. Det er en kombination af en lånetype, en renteform og eventuelt en periode uden afdrag, og de tre valg påvirker tilsammen, hvad du betaler hver måned, og hvor meget du samlet betaler tilbage.
Opdateret: 29. juli 2026
Realkreditlån og banklån er ikke det samme
De fleste boliglån i Danmark er realkreditlån, som er finansieret gennem obligationer udstedt af et realkreditinstitut, ikke direkte af en bank. Realkreditlån har typisk en lavere rente end almindelige banklån, men kan til gengæld kun finansiere en del af boligens værdi, ofte op til 80 procent, hvorefter resten skal dækkes af et banklån eller egen opsparing.
Annuitetslån: den mest almindelige lånetype
Et annuitetslån betyder, at den samlede månedlige ydelse, altså rente plus afdrag lagt sammen, er den samme hver måned gennem hele løbetiden. I starten af lånet udgør renten den største del af ydelsen, fordi restgælden er høj, mens afdraget udgør mest til sidst, når restgælden er faldet betydeligt.
Afdragsfrihed: du betaler kun renter i en periode
Med afdragsfrihed betaler du i en aftalt periode kun renter og bidrag, ikke noget afdrag på selve gælden. Det giver en lavere månedlig ydelse, men restgælden falder ikke i den periode, og du betaler samlet set mere i rente over lånets fulde levetid, fordi der betales rente af et højere restgældsbeløb i længere tid.
Reglerne for afdragsfrihed
Afdragsfrihed kan maksimalt vare 10 år ad gangen på et realkreditlån, og det kræver, at boligen ikke er belånt mere end 80 procent af dens værdi for helårsboliger, eller 75 procent for fritidsboliger. Perioden med afdragsfrihed kan lægges til og fjernes løbende gennem lånets levetid, hvis økonomien tillader det og betingelserne stadig er opfyldt.
Eksempel: forskellen i ydelse med og uden afdrag
Et lån på 2.000.000 kroner til 4 procent i rente over 30 år giver en almindelig annuitetsydelse på omkring 9.548 kroner om måneden. Med afdragsfrihed betaler du i stedet kun renterne, cirka 6.667 kroner om måneden, en besparelse på omkring 2.882 kroner om måneden, så længe afdragsfriheden varer. Til gengæld står restgælden helt stille i den periode, i stedet for gradvist at falde.
Fordele og ulemper ved afdragsfrihed
Afdragsfrihed kan give økonomisk luft i en periode, for eksempel mens man har små børn, er selvstændig med svingende indkomst, eller sparer op til noget andet ved siden af. Ulempen er, at man ikke opbygger friværdi gennem afdrag i den periode, og at man samlet betaler mere i rente over hele lånets levetid, fordi restgælden forbliver højere længere.
Rentetilpasningslån: F3, F5 og lignende
Et rentetilpasningslån, ofte kaldet F3 eller F5 efter antallet af år mellem hver rentetilpasning, har en rente, der reguleres med jævne mellemrum efter markedsrenten, i modsætning til et fastforrentet lån. Det kan give en lavere rente i perioder med lave renter, men til gengæld usikkerhed om, hvad ydelsen bliver, næste gang renten tilpasses.
Fastforrentet lån: forudsigelighed frem for potentielt lavere rente
Et fastforrentet lån har samme rente gennem hele løbetiden, hvilket gør den månedlige ydelse forudsigelig år efter år. Fordelen er tryghed og et fast budget, mens ulempen er, at man ikke automatisk får glæde af, hvis renten generelt falder i markedet, medmindre man aktivt omlægger lånet.
Bidragssatsen: en udgift, der kommer oveni selve renten
Ud over selve renten betaler du et bidrag til realkreditinstituttet, en bidragssats, der typisk afhænger af, hvor stor en del af boligens værdi der er lånt, og om lånet har afdrag eller er afdragsfrit. Bidragssatsen lægger sig oveni den rene renteudgift og er en af grundene til, at den faktiske månedlige udgift altid er lidt højere end det, en simpel renteberegning viser.
Sådan vælger du mellem de forskellige lånetyper
Valget mellem afdrag eller afdragsfrihed, og mellem fast eller variabel rente, afhænger af din egen økonomiske situation, risikovillighed og hvor længe du forventer at blive boende. Et fastforrentet annuitetslån med afdrag er det mest forudsigelige valg, mens en kombination af rentetilpasning og afdragsfrihed giver den laveste ydelse på kort sigt, men mindre forudsigelighed og en højere samlet renteudgift over tid.
Hvad sker der, hvis renten stiger under afdragsfrihed?
Har du et rentetilpasningslån kombineret med afdragsfrihed, og renten stiger ved næste rentetilpasning, stiger den månedlige ydelse direkte, fordi der ikke er noget afdrag at skrue ned for som buffer. Kombinationen af variabel rente og afdragsfrihed er derfor mere følsom over for rentestigninger end et fastforrentet lån med afdrag.
Regn selv videre på dit eget lån
Vil du se, hvad et konkret lånebeløb, en given rente og en valgt løbetid betyder for din egen månedlige ydelse, kan du bruge vores boliglånsberegner til at få hele udregningen vist, inklusive hvor meget der samlet betales tilbage og hvor meget deraf, der er rente, over hele lånets løbetid.
Ofte stillede spørgsmål
Hvad er forskellen på et realkreditlån og et banklån til bolig?
Realkreditlån finansieres gennem obligationer og har typisk lavere rente, men kan kun dække en del af boligens værdi, ofte op til 80 procent. Resten dækkes ofte af et banklån med højere rente.
Hvad er et annuitetslån?
Et lån hvor den samlede månedlige ydelse, rente plus afdrag, er den samme hver måned gennem hele løbetiden, selvom fordelingen mellem rente og afdrag ændrer sig undervejs.
Hvor længe kan man have afdragsfrihed?
Op til 10 år ad gangen, forudsat at boligen ikke er belånt mere end 80 procent af dens værdi for en helårsbolig, eller 75 procent for en fritidsbolig.
Bliver lånet billigere med afdragsfrihed?
Nej, den månedlige ydelse bliver lavere i afdragsfrihedsperioden, men den samlede renteudgift over hele lånets levetid bliver højere, fordi restgælden ikke falder i den periode.
Hvad er et F3- eller F5-lån?
Et rentetilpasningslån, hvor renten reguleres efter markedsrenten hvert 3. eller 5. år, i modsætning til et fastforrentet lån, hvor renten er den samme hele løbetiden.
Hvad er bidragssatsen?
Et gebyr til realkreditinstituttet, der lægger sig oveni selve renten, og som typisk afhænger af belåningsgraden og om lånet har afdrag eller er afdragsfrit.
Hvordan finder jeg min egen månedlige ydelse?
Brug vores boliglånsberegner og indtast lånebeløb, rente og løbetid for at få den fulde udregning, inklusive hvor meget der samlet betales i rente.
Brug beregnerne selv